Как руками Росреестра жители Сыктывкара остались без воды и газа

В 2021 году на территории Сыктывкара ООО «Пригородный» начал продавать земельные участки в 10 минутах езды от Сыктывкара. Коттеджный поселок Холмы-2 находится на границе с Выльгортом. Его соседи - Холмы-1 и Холмы-3, жители которых не имеют проблем с законодательством и благоустройством.
Желающим предлагали хорошие условия при продаже участков в Холмы-2. Но после совершения сделки покупатели получили участки без газа, воды и дороги.

ООО «Пригородный» продавал участки с разрешенным использованием «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ). Однако по информации администрации города, она не давала соответствующее разрешение, потому что эти земли предназначены для ведения сельского хозяйства. На это «Пригородный» ответил следующее:
«Администрация вводит в заблуждение своих читателей, так как категория указанных земель не менялась — это всегда были земли населенных пунктов, а в части вида разрешенного использования — такой перевод был осуществлен Росреестром по заявлению собственника в соответствии с действующим законодательством и не требовал согласия Администрации».

Однако водоснабжением, присвоением улиц, проведением газа, занимается администрация. Так, если она не признает документально то, что эти участки часть города – у нее не будет полномочий для проведения процедур по улучшению качества жилищных условий.

Продавцы участков утверждали, что будущие коттеджные поселки станут частью Сыктывкара. Но по информации Управления архитектуры, городского строительства и землепользования администрации Сыктывкара, в Генеральном плане города нет такого квартала застройки.

Согласно статье 77 Земельного кодекса РФ, с/х земли всегда находятся за границами населенных пунктов и предназначаются для ведения сельского хозяйства. При этом, в соответствии с Генеральным планом г. Сыктывкар, как минимум с 2015 года участки под «Холмы-2» и «Холмы-3» находились в границах г. Сыктывкар, т.е. должны были относиться к землям населенных пунктов. Именно на этом делал акцент «Пригородный» в ответах администрации.

Законодательство предусматривает строгие правила перевода земель из одной категории в другую, особенно в случаях, касающихся с/х земель. При этом, установленный порядок перевода зависит от властей региона, что повышает коррупциогенность этой процедуры.

Изначально земли были единым участком с кадастровым номером 11:05:0104002:394. Он относился к землям города и имел вид разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства».
Его захотели разделить в 2017 году. Росреестр выпустил на сайте администрации информацию с рекомендациями для заявителя. «Пригородному» сказали «приложить полученное от администрации письменное заключение о принадлежности земельного участка к той или иной территориальной зоне, иначе данные сведения орган регистрации прав запрашивает самостоятельно».
Кроме этого, сам участок должен соответствовать требованиям Правил землепользования и застройки. Поэтому, прежде чем поменять вид разрешенного пользования, заявителю необходимо через администрацию подтвердить, что в переходе на новый вид нет нарушения Правил.

Администрация заявила, что она не проводила процедуру проверки. При этом разрешение на изменение «Пригорный» получил. Следовательно, Росреестр изменил вид с процессуальными нарушениями.

Разделение на мелкие участки для перепродажи частным лицам произошло в 2020 году, при этом их статус не изменили.
Сейчас участки под поселками — это более сотни небольших участков по 10 соток. Но, как мы выяснили, они были изначально одним большим участком.

Работая над расследованием, выпускники ШРА наткнулись на аналогичный случай процессуального нарушения перевода статуса земель Росреестром в этом же городе.
В 2017 году в Сыктывкаре был подобный конфликт между прокуратурой города и “Пригородным”. Совхоз продавал земельные участки, на территории которых запрещено возводить жилые дома.
Прокуратура Сыктывкара объявила генеральному директору ООО «Пригородный» предостережение, а гражданам, введенным в заблуждение относительно земель микрорайона Северная долина, где и располагался участок (который как и в случае с объектом нашего расследования был сначала одним большим участком, а затем разделенным), советовал обратиться к ним.

В том 2017 году, когда происходило первое разделение участка-гиганта - героя расследования, и когда “Пригорный” пытался продать землю без права застройки, его собственники занимались не только земельными вопросами, но и продажей бизнеса. В их распоряжении имелось рекламное агентство, директором которого долгое время была мать главного директора “Додо Пиццы” Федора Овчинникова.
Рекламное агентство «Пригородный» решил продать. И счастливым его обладателем стал бывший муж главы Росреестра по Коми Андрей Величко. Сейчас агентство раз в год сканирует материалы судебных дел арбитражного суда республики Коми.

Сейчас в СМИ и группах ВК уже перестали появляться обсуждения конфликта, публикации ответов сторон. Ощущение, что конфликт исчерпан. Однако суды по этому делу идут до сих пор. Например, администрация хочет через Арбитражный суд Коми обязать «Пригородный» вывозить мусор и привести участки “в надлежащее состояние в соответствии с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства”. Выходит, что она признала смену вида разрешенного использования земель. Но документально таких заявлений не было.

В соответствии с ответом администрации на наш запрос, в 2021 г. Росреестр по существу вопросов администрации так и не ответил. Важно отметить, что этот орган нигде не был привлечен как причастный к нарушениям, а в судах участвует как иное или третье лицо. Причины внесенных, по-видимому, незаконно, в ЕГРН сведений официально не были расследованы.

Это затягивает суды, в которых фактически главные пострадавшие – жители. Мы пытались связаться с теми, кто купил территорию в «Холмы-2», но ни один из владельцев не ответил журналистам. Но нам ответила женщина, которая владеет участком в «Холмы-1». Она сообщила, что у нее не возникло никаких проблем с участком. У нее есть разрешение на строительство от администрации и все остальные документы.

Отметим, что Холмы-1, где, по словам героини, все в порядке и нет никаких конфликтов, расположен совсем рядом с спорными Холмами-2, и по идее их статус должен совпадать. Но ситуация так и не решена, а Росреестр не дает внятных ответов.

Неопределенный и не легитимный, по мнению городских властей, статус участков позволяет игнорировать запросы на присвоение адресов улицам, очистку снега, вывоз ТКО, но не мешает взимать плату за, например, вывоз мусора.